(окончание; читать начало)
Ты меня уважаешь?
Чтобы узнать, можно ли вам доверить большую сумму денег, местные банки обычно запрашивают выписку о последней зарплате (nomina), налогах за последний год (renta) и просят подписать разрешение на получение вашей истории расчётов по дебетной/кредитной карточке.
Интересно, что барселонские агентства недвижимости были замечены в оказании особой услуги малоимущим. Приходил к ним, допустим, клиент с маленькой зарплатой, но большими амбициями на хорошую жизнь. Просил неподъемную ипотеку. Тогда агентства находили ему в пару другого такого же мечтателя. Через агентство они подписывали взаимное поручительство (aval). То есть, если один вдруг не смог бы платить, его долги бы выплатил другой. Все довольны. (Особенно агентство, подсчитывая свои 10% комиссионных с каждой продажи). Но вы бы поручились вот так за незнакомого человека? Не лучше ли умерить аппетиты?
При проверке вашей платежеспособности банки по умолчанию попросят номер NIE (карточки вида на жительство) или DNI (карточки гражданина). Без них получить ипотеку проблематично. Можно попытаться, если у вас хорошие постоянные доходы и вам перечисляют деньги на местный банковский счёт, но велик шанс, что вам откажут. Как и в том случае, если вид на жительство у вас студенческий, ведь студенты по умолчанию не могут работать полный рабочий день. Лучше всего продемонстрировать банку постоянный контракт на работу.
Если испанцы вас не примут, вы всегда можете обратиться за ипотекой на покупку барселонского жилья к российским банкам.
Венчание с ипотекой
Наконец, вам позвонили из банка — вам дадут ипотеку! Хотя, стоп. Вдруг они решили, что вы слишком много хотите и в итоге показали вам загорелую каталонскую фигу?
Убиваться не стоит. Всегда можно пойти в другой банк и попросить ипотеку там. Даже в том же банке позднее можно попытать счастья с другой ипотекой. Некоторые мои друзья просили ипотеку в Барселоне несколько раз, в итоге всё равно её добивались. Возможно, не на тех же условиях, чуть похуже, но всё равно покупали квартиры.
При пересмотрении условий обратите внимание на возможность предварительного погашения ипотеки (amortización). Приятно иметь возможность выплатить ипотеку раньше, чем вы уйдёте на пенсию, согласитесь? И хотя в Испании любую ипотеку можно погасить заранее, далеко не всегда это можно сделать безболезненно. В некоторых ипотеках прописаны штрафы (multas) и комиссионные (comiciones) для тех, кто хочет сорваться с банковского крючка ранее оговоренного срока. Ищите такую ипотеку, которая позволит в любой момент накинуть дополнительную сумму к ежемесячной выплате без всяких ограничений и дополнительных расходов.
Уже после получения согласия на ипотеку, всё ещё можно немного подкорректировать условия. Например, за счёт увеличения первого взноса, можно существенно уменьшить дифференциал и тем самым сократить общую сумму поборов.
При подписании ипотеки помните, что в Испании очень рэкетирские законы по отношению к недобросовестным должникам. Продумайте самые худшие сценарии и соглашайтесь на полезные страховки. Ведь, если вдруг вы не сможете делать очередные выплаты, вас не только выбросят на улицу, но ещё и сохранят за вами долг (см. «Почему испанцы выпрыгивают из окон»).
Поборы без границ
К каким дополнительным расходам нужно быть готовым при покупке жилья в Барселоне?
Прежде всего, нужно понимать, что без начального взноса, скорее всего, не обойтись. Ипотеки без начального взноса испанские банки дают только в том случае, если вы покупаете квартиру у них напрямую. То есть, кто-то вот также купил квартиру, не смог выплачивать ипотеку, банк отнял у них жильё и теперь продаёт его вам. Больше всего таких квартир находится в неблагополучных районах и они в неважном состоянии. Хорошие предложения от банков, как правило, уходят ещё до публикации объявления в интернете. Я наслышан об этой кухне из первых рук.
Кроме того, ипотеки без начального взноса очень дорогие. Намного выгоднее скопить деньги на начальный взнос (начиная от 20% от стоимости) или, на крайний случай, занять у друзей. Тогда у вас будет гораздо больше вариантов и свободы в заключении сделки.
Дополнительно к начальному взносу на руках также нужно иметь 14% от стоимости квартиры на накладные расходы по заключению сделки. Не кисло, да? То есть, квартира стоит, например, 200 тысяч, и вам, вот так просто за здорово живешь, нужно выложить крючкотворам ещё 28 тысяч. Недавно эта цифра была 12%, да только крючкотворы решили, что жизнь в кризис у них слишком грустна и накинули ещё 2% «на пиво».
В 14% накладных расходов входит:
— около 2% воришке нотариусу (назвать его иначе у меня язык не поворачивается, поскольку он получает эти деньги за две рутинные подписи),
— 200-300 евро за оценку имущества (tasación, полезная штука, см. ниже),
— регистрацию квартиры (от 200 евро),
— налог на покупку жилья,
— налог на заём денег по ипотеке (чтобы жизнь мёдом не казалась!),
— оплата услуг посреднической компании, которая будет проводить все документы.
Учтите, что накладные расходы нельзя включить в ипотеку. Их нужно скопить заранее. Как и нельзя включить в ипотеку деньги на ремонт квартиры. Средний ремонт (подновить стены, отремонтировать ванную, кухню) вам обойдется в 20-30 тысяч евро на трёхкомнатную (по местному «dos habitaciones») квартиру, капитальный ремонт ушатанного жилья выльется примерно в 50 тысяч.
Точка невозвращения
После получения согласия на ипотеку от банка, им нужна еще хотя бы неделя, а то и две, на подготовку всех бумаг и перечисления денег или выписку чека.
В это время обычно происходит очередная встреча с агентом и подписание уже окончательной брони (arras). На этом этапе вы передаёте уже довольно существенную сумму владельцу квартиры (10-15% в зависимости от договорённости) как знак вашего окончательного решения о заключении сделки.
До этого момента можно и нужно продолжать торговаться, давить на агента снизить стоимость. Вы ведь в Испании! Пару тысяч можно скинуть даже с самых выгодных предложений, а на предложениях средней руки можно сэкономить 5 и 10 и даже больше тысяч евро, которые очень даже пригодятся на этапе ремонта и меблировки квартиры. Агенты, конечно, будут вести свою игру. Например, нам вначале предлагали квартиру со всей бытовой техникой, но, снизив цену, сказали, что технику заберут. Что оказалось даже лучше — на разницу мы купили технику, которая нам нравится.
Обратите внимание на оценку жилья (tasación), которую банк обязан сделать на ваши деньги при запросе ипотеки. Ко времени подписания окончательной брони у вас на руках будет подробный отчёт о состоянии жилья от профессионала и самое главное — оценка рыночной стоимости квартиры. Обычно эта стоимость должна быть не меньше полной стоимости ипотеки, которую выплатите к концу многолетнего срока. Если она существенно меньше, вы ввязываетесь в проигрышное дело. Если она чуть меньше, это хороший повод сбить цену. Указанные в отчёте неизвестные ранее дефекты жилья нужно активно использовать в давлении на агента.
С момента подписания окончательной брони назад дороги нет. Вернее, есть, но только с существенными потерями.
Вручение ключей
Когда мы пришли в банк, агент и владелец квартиры уже дожидались нас там. Паола сообщила им время на пятнадцать минут раньше назначенного банком, поскольку на все предыдущие встречи они опаздывали. Мы сидели на металлических стульчиках с кожаными спинкам и неловко улыбались друг другу. У владельца горели глаза — до агентства он пытался продать квартиру самостоятельно, у него ничего не вышло и вот вдруг удача. У агента тоже горели глаза, хотя более тускло, делячески, вот-вот он собирался закрыть сделку и наверняка уже думал о других ещё не проданных квартирах. У нас, наверняка, глаза горели ярче всех — наша первая собственная квартира, да ещё не где-нибудь, а в Барселоне. После стольких лет аренды, да ещё с соседями по квартире… Теперь начинался новый этап нашей жизни.
Перед назначением этой встречи мы тщательно проверили все коммунальные счета (важно сверить показания на бумагах с реальными на счётчиках, иначе можно попасть впросак) и убедились у президента подъезда, что хозяин оплачивал жилищные взносы (gastos de comunidad), поскольку они закреплены за квартирой, а не за человеком.
Служащие банка не торопились. Как тут обычно бывает, у них произошли какие-то накладки и приняли нас минут на двадцать позднее оговоренного. Специально обученный человек с хорошо поставленным голосом и взглядом, одетый в дорогой костюм и дорогие часы, разъяснил нам каждую страницу контракта купли-продажи и ответил на вопросы по ходу.
— Подождите! — сказала помощница специально обученного человека. — Кажется, в вашем случае можно сэкономить на налогах.
Она вышла, чтобы проверить свои соображения на компьютере. Такой альтруистической прыти от служащих банка я никак не ожидал. Женщина вернулась и радостно сообщила, что не только к Паоле, но и ко мне можно применить специальные скидки (bonificaciones del estado) к налогу на получение ипотеки. Так с лёгкой руки этой женщины мы сэкономили пару тысяч евро.
Мы подписали контракт, и пожилой владелец, вручая нам ключи, сказал:
— Желаю, чтобы вы счастливо жили там, столько же, сколько и мы!
Нам понравилось его пожелание счастья, но жить в нашей первой скромной барселонской квартирке без малого 60 лет нам, конечно, не хотелось бы. Сейчас совсем другие времена, у современной молодёжи больше возможностей и амбиций.
Заключение
Спустя несколько месяцев посредническая компания, наконец, вручила нам оформленные документы на квартиру. Куда им торопиться?
Паола просматривала одну страницу за другой, недовольно покачивая головой.
— Они несколько раз переделывали бумаги и всё равно некоторые части оформили неправильно, — сказала она. — А вот здесь с нас взяли за то, что они не делали, а сделала я. Они эту справку не получали.
Что вы хотите? Мои барселонские коллеги, поработавшие в Англии и Франции, частенько жалуются на местные нравы. С партнёрами и клиентами тут обычно говорят как с закадычными друзьями, бумаги оформляют неспеша и без особых усердий. Правда, всё это только ворчание. У кого есть работа, бежать отсюда не спешат, наоборот присматривают себе квартиры, чтобы остаться, если не навсегда, то надолго.
Роюсь...
