Последние два года я с интересом следил за падением цен на недвижимость в Испании, и этим летом, наконец, присмотрел себе квартиру в Барселоне. Поскольку у меня жена адвокат, то покупка квартиры прошла без особых усилий с моей стороны. Однако, в ходе множества встреч, проверок, оформления документов я вживую убедился, насколько всё могло быть сложнее, проходи я этот путь в одиночку.
Если у вас нет такой знающей жены/мужа, а о квартире в Барселоне вы всё же задумываетесь, почитайте, с чем столкнулся я. Хотя эта заметка и не претендует на охват всех сложностей и ловушек, на некоторые важные вопросы она всё же отвечает.
От поисков к делу
Итак, после долгих поисков вы, наконец, нашли квартиру своей мечты по доступной цене. Если квартира приплыла вам в руки легко и быстро, то это повод задуматься: настолько ли хорошо предложение? Сколько я следил за рынком, очередь на действительно хорошие варианты в Барселоне выстраивается в день публикации объявления.
Помню, нашёл одну просторную квартиру с террасой, замечтался, фотки с упоением просматривал, район изучал, позвонил — оказывается, уже неделю, как занята. При этом на сайте значилась, как свободная. Нашёл новостройку у метро Марагал по хорошей цене, опять поздно — тридцать человек в очереди на просмотр.
Выводы я сделал такие — надо смотреть на дату. Со дня публикации объявления прошло уже несколько дней? Нет желающих? Подозрительно!
Нашёл свежее и интересное? Звони и уточняй цену, договаривайся о встрече.
С ценами свои ловушки. У той же новостройки на метро Марагал цена была просто конфетка. Когда мы стали выяснять, оказалось, такая цена у квартиры только в том случае, если делаешь начальный взнос 60-80%. Если же столько денег сразу нет, то цена взвинчивается на 20%, причём, чем меньше денег, тем выше процент.
Итак, самый первый шаг: позвонить в агентство или хозяину, если продажа идёт без агентства, и договориться о визите. Этот шаг нужно сделать оперативно, поскольку когда желающих много, расписание посещений быстро заполняется, и полдня промедления может означать, что вас отодвинут в очереди на неделю или больше, а к тому времени квартиру уже могут забронировать.
На разведку
До визита в квартиру постарайтесь даже не лелеять себя мечтами о скором приобретении жилья. В ходе визита могут выявиться какие-нибудь нехорошие подробности, которые в описании квартиры разумеется не указаны, а на фотках не видны.
Например, помню очень хорошую квартиру на Саграда Фамилия. Только вот незадача — прямо под боком у здания оказалась замороженная стройка. В окно квартиры были видны унылые бетонные плиты этажей без стен, торчащая арматура, недостроенные лестницы. Молодой агент в костюме и фирменной улыбкой, конечно, убеждал, что никакой угрозы такая стройка под боком не несёт. По его словам, её когда-нибудь либо решат закончить (я переводил это как «полгода шумового ада»), либо снесут (риск повреждения структуры нашего здания). Плюс — седьмой этаж (по-настоящему пятый) без лифта. При этом лифт, возможно, будут устанавливать в ближайшем будущем, что хорошо, но это ещё минимум 6 тысяч евро с каждой квартиры, при том, что у нас на первый взнос денег еле хватало.
Ко времени встречи нужно составить список вопросов и потом, не стесняясь, задавать их один за другим. В описание квартиры в интернете агентства всегда стараются вставлять только достоинства, о недостатках, понятное дело, стараются умалчивать до последнего.
Фотографии очень часто дают искажённое представление о квартире. Впрочем, здесь у меня хорошие новости. В силу загадочного испанского менталитета квартира в жизни порой выглядит даже лучше, чем на фотографиях. Как-то я занимался проектом разработки приложения для автоматической оценки привлекательности фотографий квартир. Когда я составлял базу для обучения, я такого насмотрелся… народ здесь выкладывает фотографии туалетов, каких-то занюханных углов в кладовках, голых стен. Я, честно говоря, не понимаю, как можно продавать квартиру за 200-300 тысяч евро и выкладывать фотографию спальни с раскиданными повсюду носками и трусами, сделанную на телефон, всё в жёлтом свете. Но факт остаётся фактом — в Испании покупатель порой должен обладать изрядной долей фантазии, чтобы рассмотреть за шедеврами интерьерного сюрреализма стоящее предложение. Чем больше у вас фантазии и времени на визиты, тем больше шансов обскакать конкурентов!
Если при первой встрече квартира вам понравилась, вы отметились в агентстве, как заинтересованное лицо, дальше сильно спешить не стоит. Базовая потребность безопасности стоит у нас на втором по важности уровне в пирамиде Маслоу (после физиологических потребностей в утолении голода, жажды и полового влечения) и оттого порой замыкает у нас в голове контакты и толкает на необдуманные поступки. Помню, я как-то усиленно порывался подписать неподъемную для нас ипотеку на следующий день после визита в интересную квартиру. И только трезвый ум моей жены, привыкшей к переговорам и договорам, охладил мой пыл…
Впрочем, сильно тянуть тоже не стоит. После первого визита и ночки корпения над кривыми семейного бюджета нужно переходить к очередным действиям.
Изучение досье
Дабы убедиться в чистоте сделки важно изучить два важных документа на интересующую вас недвижимость.
1. Справка из реестра собственности (Registro de propiedad)
Получить эту справку можно онлайн на сайте Registradores de España. Запрос платный, стоит около 10 евро, можно оплатить онлайн. Поиск жилья можно делать, как по полному адресу, так и по имени владельца. В справке будет указано, кто является настоящим владельцем жилья (чтобы не напороться на жулика) и нет ли у квартиры каких-либо юридических дефектов. Например, не висит ли на ней какой-нибудь долг по ипотеке (cargos registrales) или судебное решение (orden judicial). Вдруг владелец весь в долгах и квартиру у него вот-вот собираются отнять? Также в этой справке будет указано настоящая площадь квартиры (местные агентства нередко накидывают пяток метров по каким-то своим соображениям).
2. Урбанистическая информация (información urbanística)
Эта справка запрашивается в районной администрации (ayuntamiento). Если администрация достаточно современная, то запрос можно даже сделать по интернет. Если нет, то нужно прийти и сделать запрос в письменном виде.
В «урбанистической информации» указывается входит ли жильё в какие-либо городские изменения. Скорее всего, там будет сказано, что дом будет использоваться для жилищных целей (uso residencial), но может оказаться, что он, например, в силу своей старости и уродливости предназначен под снос в ближайшие пару лет, или на его месте пройдёт новая линия Renfe. Полезные сведения, согласитесь?
Замечу, что если в справке коварных госпланов на данный момент не числится, это ещё не значит, что линию Renfe там никогда не построят. Но, по меньшей мере, бы вы будете знать, что пока такового решения нет. Самое идеальное, когда справка сообщает, что дом относится к наследию архитектуры (а таких в Барселоне много, особенно в Старом городе и Грасии) — тогда ему сулят ещё долгие годы жизни и многочисленные реставрации.
Допрос с пристрастием
До подписания каких-либо бумаг и передачи денег, хорошо бы сделать второй визит, да ещё со знакомым техническим архитектором (arquitecto técnico) или нанять такового за пару сотен евро.
Помню, квартира на Саграда Фамилия была на последнем этаже. Наш знакомый архитектор осмотрел все потолки на предмет возможных протечек, потом залез на крышу, осмотрел на ней с фонариком каждый метр. По ходу он задавал вопросы агенту, прощупывая его на честность и вытаскивая из этого жука как можно больше сведений. В квартире архитектор внимательно изучил стены, убедился в том, что трещинки были только в отделке, а не дефектами в конструкции.
Хотя по закону, если агентство скроет серьёзные дефекты, оно будет обязано выплатить неустойку, на деле — на выбивание этих денег могут уйти годы, так что лучше перестраховаться заранее.
Вместе мы осмотрели проверили все выключатели, краны, отопление — серьёзный дефект мог отвратить нас от покупки, а мелкий — стать поводом для снижения цены.
Интересно, что новостройки желательно просматривать с не меньшим пристрастием, а может даже и с большим, чем столетние дома. Как и везде, дома в Испании раньше строились на века, а теперь строительные компании экономят на материалах, поэтому не исключено, что столетний дом ещё в том же виде отпразднует своё двухсотлетие, а новостройка к тому времени станет совсем непригодной для жизни.
В квартире, которую мы в итоге приобрели, хозяин на момент покупки оттуда ещё не съехал. Мне виделось это хорошим знаком. Он сам показывал нам хорошо знакомое ему жильё, рассказывал, как там что устроено. По личности хозяина можно было делать выводы и о состоянии жилья. Сразу видно было, что дедушка хозяйственный, всё у него дома было в порядке и на своих местах. Правда, он активно пытался толкнуть нам свою старую мебель и допотопную технику, набивая при этом цену, но делал он это так искренне, что было ясно — эти вещи действительно дороги его сердцу и выкидывать или раздаривать их ему было просто больно.
О том, как агенства зарабатывают на незнании клиентов и предварительном бронировании жилья — продолжение-1. О финальном бронировании и дополнительных расходах, запросе ипотеки, последних проверках и подписании контракта — продолжение-2.
Если у вас есть вопрос, вы обнаружили неточность, или у вас есть что добавить по теме заметки, не стесняйтесь, оставляйте комментарии! Юристы, оставляйте свои координаты, в этой серии постов реклама даже приветствуется.
Роюсь...
