(продолжение; читать начало)
«Волки» в чаще ипотек
После второго визита и проверки справок, вы говорите, что предложение вам интересно, и садитесь за круглый стол с агентом.
Далее, я сделаю вставку из моего опыта, поскольку он вышел очень поучительным.
Наш агент с неизменной, хотя и неловкой улыбочкой стал расспрашивать нас о том, каким образом мы собирались купить квартиру. Убедившись, что без ипотеки нам не обойтись, сказал, что тогда вначале нам нужно поговорить с представителем дружественной им фирмы, которая занимается именно ипотеками, в их же офисе.
Нужный нам человек — аргентинец Изеркель был более серьёзен и очень профессионален. Он внёс данные о наших доходах и интересующем нас жилье в компьютер и довольно скоро выдал приблизительные расчёты по выплатам на выбранный нами период.
— Даже не волнуйтесь, у вас всё в порядке, сумма небольшая, можно найти очень хорошую ипотеку.
Далее, Изеркель чрезвычайно убедительным тоном поведал нам о том, что их фирма работает с 15 банками, с которыми к тому же у него есть соглашения на особенно выгодные для клиентов условия. Если мы захотим воспользоваться его помощью, он подыщет нам ипотеку с самыми лучшими условиями. Его услуги стоят 3000 тысячи евро, да только нам не стоит даже переживать на этот счёт — в итоге на всей ипотеке мы с его помощью сэкономим гораздо больше. При этом никаких бумаг нам пока подписывать не нужно. Когда он уже найдет ипотеку, когда мы убедимся, что она самая лучшая, и с радостью согласимся, только тогда нужно будет подписать соглашение на оплату его услуг. Если же его предложения нам не понравится, то ничего платить не придётся.
Как всё волшебно! Изеркель показался нам очень компетентным малым, а его условия сотрудничества вполне разумными. Вроде бы мы ничего не теряли и потому решили попробовать.
Если вы не в курсе, размеры выплат по ипотеке тут зависят от сложения двух основных параметров: эурибор и дифференциал. Эурибор колеблется в зависимости от экономического положения ЕС и от конкретного банка не зависит (сейчас он в районе 0.5), а вот дифференциал — это как раз накрутка банка. Он обычно колеблется от 0.5 до 4, но сейчас ни один банк меньше 2, скорее всего не даст. Разница в один пункт дифференциала для весьма дешёвой по барселонской меркам квартиры, скажем в 100 тысяч евро, может вылиться в 10 тысяч евро дополнительных выплат по ипотеке. Чтобы получить более точные цифры, воспользуйтесь специальным приложением.
Помимо дифференциала ипотеки различаются дополнительными условиями, которые навязывает банк. Так, например, почти все ипотеки идут в обязательном комплекте с несколькими типами страховок. Многие банки также при выдаче ипотеки обязуют заводить у них дебетные или даже кредитные карточки с обязательным условием тратить на них определённую сумму в год. Некоторые банки могут попросить проводить через них вашу зарплату или сделать долгосрочные вклады.
Изеркель связался с нами через день и радостно сообщил, что у него есть для нас предложение. Мы встретились. Он сказал, что он внимательно изучил предложения всех 15 банков и выбрал из них два самых лучших. Когда он озвучил нам дифференциал, Паола поникла.
Изеркель стал объяснять, что хотя дифференциал и не слишком низкий, зато банк почти не навязывает никаких страховок и совсем не требует заводить ни карточек, ни чего либо ещё. Мы обещали подумать и связаться с Изеркелем позднее.
Первый же банк, куда мы обратились без всяких посредников, дал нам дифференциал чуть лучше. Это заставило нас призадуматься. Изеркель звонил два дня подряд. Первый раз убеждал, что ипотека с минимумом страховок и карточек — это круто, второй раз — радостно заявил, что он сумел снизить дифференциал. Снижение оказалось ничтожно маленьким, но мы всё же решили попробовать сделать запрос на ипотеку через его банк. На следующую нашу встречу Изеркель привёл лоснящегося довольством представителя банка. Вместе они стали нас убеждать, какое распрекрасное у них предложение. Представитель выдал нам документы для заполнения запроса. Не будь Паолы, я бы с этим документом сидел до утра, но она просмотрела его за минуту — чик-чик — и уже заполнила его за двоих.
Когда представитель банка ушёл, Изеркель достал ещё один документ уже от его конторы и сказал, что его тоже нужно заполнить и подписать, мол, там ничего особенного, просто формальность. Я к тому времени уже так замучился слушать все эти сложные объяснения на испанском, так поскорее хотел со всем этим покончить, что без вопросов занёс ручку над документом. Однако, Паола поспешила этот документ у меня изъять.
Она стала его просматривать со скоростью параграф в секунду, но примерно на третьем листе споткнулась, брови у неё поползли вверх.
— Это ещё что такое? — ткнула она пальцем в непонятные мне термины на юридическом испанском.
Оказалось, в документе говорилось, что после его подписания, если мы в течение 10 дней не найдём ипотеку лучше, чем нам предложил Изеркель, то мы будем обязаны выплатить ему 3000 евро. Паола с беспристрастным лицом наотрез отказалась подписывать такую подставу, тем более что Изеркель нас с самого начала убеждал, что никаких привязок к нему не будет.
Дома мы сошлись во мнении, что Изеркелю доверять нельзя, и решили искать ипотеку самостоятельно. Я не переставал думать, ведь большинство людей даже не вчитываются в эти документы, они не понимают, что означают эти дифференциалы и эуриборы, верят каждому слову этих «волков» из агентств и банков, мечтают поскорее закончить бумажную канитель. Изеркели навязывают им дорогие ипотеки без немедленных выплат банку, как например, страховки и взносы. Люди ведутся на это, ведь поначалу платить нужно меньше. Они с легкостью соглашаются на увеличение общей суммы ипотеки, которая зависит от дифференциала. Ведь полную сумму платить нужно будет в течение 20-30 лет! Им трудно понять, что платить её всё равно придётся из кровно заработанных. Они подписывают бумаги не глядя и потом даже не осознают, что на них кто-то нажился. Получасовая болтовня Изеркеля легко может вылиться в пару десятков тысяч дополнительных расходов его невнимательных клиентов. Я более чем уверен, что и банки он подбирает не из соображений сокращения ипотеки, а те, которые предлагают ему лучшие комиссионные за клиентов.
На следующий день Паола уже нашла гораздо более выгодную ипотеку в другом банке. Очень приятная девушка-клерк объяснила нам условия ипотеки на пальцах, так что даже мне было понятно с первого раза. Дифференциал был намного ниже, чем в банке Изеркеля, но был ряд обязательно страховок и кредитные карточки.
Как выяснилось, дополнительных условий бояться не стоит. Страховки оказались даже полезными: страхование жизни, квартиры от пожара, краж и прочих напастий, страхование выплат по ипотеки (если теряешь работу и не можешь платить, страховка покрывает пару лет выплат). Заведение карточек в банке тоже не составило труда, обязательные годовой оборот по ним просили небольшой. Словом, то, чем так пугал нас «волк» ипотек, оказалось мелочью, которой он прикрывал дорогую ипотеку.
Изеркель нас так просто не отпустил. Он звонил Паоле каждый день и внаглую пытался заболтать её, не предлагая ничего лучше уже оговоренного. Раз он решил вообще пойти ва-банк и предложил дифференциал ещё выше обещанного ранее.
— Зато я добился, что банк совсем никаких страховок просить не будет! Вообще никаких дополнительных условий! — сказал он.
Дайте две!
Когда вы определились с ипотекой, нужно оформить официальный запрос в банке. Им потребуется от нескольких дней до недели на проверку вашей платежеспособности и ответа: дадут вам ипотеку или нет.
По-хорошему, пока ответа нет, никакие бумаги с агентством желательно не подписывать. Тогда в случае неудачи можно все про все переговоры забыть и ничего не потерять.
Однако, на практике, если предложение хорошее, то ждать так долго может быть рискованно. Ведь пока вы официально не сделали предварительную бронь (reserva), агент продолжает активно работать с другими возможными покупателями, и они запросто могут оказаться проворнее вас.
Сильно спешить не стоит, желательно несколько раз проконсультироваться с подушкой, но, если шанс получить ипотеку велик (доходы у вас хорошие, запрашиваемая сумма небольшая), то забронировать квартиру можно заранее.
Предварительная бронь обычно составляет несколько тысяч евро — знак того, что ваши намерения серьёзные. Если после бронирования вы от покупки отказываетесь, деньги остаются у агента, если сделка не состоится по вине агента — те же деньги он выплачивает вам.
Внимание! При бронировании проследите, чтобы агент подписал какое-то подтверждение с указанием суммы. В нашем случае, агент умудрился заболтать даже Паолу, так что мы отдали деньги в обмен на бумагу без подписи. Вдобавок бронирование происходило без присутствия владельца. Это не давало мне покоя несколько ночей, но в итоге все обошлось.
Что делать, когда получен ответ от банка, какие дополнительные расходы нужно иметь в виду при покупке, о подписании финальной брони и контракта купли-продажи, заключительных проверках читайте в следующем выпуске блога.
Если у вас есть вопрос, вы обнаружили неточность, или у вас есть что добавить по теме заметки, не стесняйтесь, оставляйте комментарии! Юристы, оставляйте свои координаты, в этой серии постов реклама даже приветствуется.
Роюсь...
